Budujemy ekologiczny dom krok po kroku. Zgłoszenie lub pozwolenie na budowę

Jesteśmy po zakupie ekologicznej działki. Przed nami wybór odpowiedniego projektu oraz zgłoszenie budowy lub uzyskanie pozwolenia na budowę.

Od 28 czerwca 2015 r. obowiązuje nowelizacja Prawa budowlanego. Dla inwestorów indywidualnych najważniejszą zmianą jest możliwość budowy domu jednorodzinnego bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. Przed podjęciem ostatecznej decyzji w tej sprawie warto przeanalizować możliwości, jakie daje znowelizowane Prawo budowlane. Przeanalizujemy wszystkie za i przeciw, aby dokonać trafnego wyboru ścieżki dojścia do finału, jakim jest nasz wymarzony dom.

Kiedy pozwolenie na budowę nie jest potrzebne?

Zgodnie z nowelizacją Prawa budowlanego nie potrzebujemy pozwolenia budowlanego na budowę następujących obiektów:

Podoba Ci się to, o czym piszemy?     
  • wolnostojących parterowych budynków gospodarczych,
  • indywidualnych przydomowych oczyszczalni ścieków,
  • altan i obiektów gospodarczych,
  • pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych,
  • tymczasowych obiektów budowlanych,
  • przydomowych basenów,
  • obiektów małej architektury,
  • ogrodzeń,
  • obiektów przeznaczonych do czasowego użytkowania.

Należy jednak pamiętać, że część z nich należy zgłosić administracji architektoniczno-budowlanej.

Brak wymogu pozwolenia na budowę dotyczy też domów jednorodzinnych. Chodzi tutaj o budynki, których obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki, w którą zainwestowaliśmy. Drugim warunkiem jest to, że nasza inwestycja nie może negatywnie oddziaływać na środowisko. Jeżeli spełnimy powyższe wymogi, będziemy musieli jedynie zgłosić budowę wraz z dołączonym projektem budowlanym.

W tym miejscu warto wyjaśnić, co to znaczy obszar oddziaływania. To działka, na której przewidziana jest zabudowa oraz zagospodarowanie terenu wokół obiektu. Jeśli obszar oddziaływania domu wychodzi poza działkę będącą twoją własnością i wchodzi na sąsiednią, musisz dostać pozwolenie na budowę.

Obszar oddziaływania określa architekt. Właściwe określenie przez projektanta zakresu oddziaływania inwestycji na tereny sąsiednie ułatwia urzędowi ustalenie m.in. stron w postępowaniu. Wcześniej obszar oddziaływania określany był przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, teraz określa go projektant, jednak urząd także może to sprawdzić.

Projekt domu a pozwolenie na budowę

Na podstawie przepisów odrębnych, projektant dokonuje analizy, czy projektowana inwestycja swoim usytuowaniem i parametrami będzie miała wpływ na działki sąsiednie, czy istniejącą w sąsiedztwie zabudowę. I tak sprawdza się choćby, czy projektowany dom spełnia ograniczenia zawarte w rozporządzeniu o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, m.in.:

  • sprawę zacienienia, czyli czy budynek nie będzie wpływał na ograniczenie światła słonecznego do istniejącej zabudowy sąsiedniej;
  • ważnym jest określenie warunków ochrony przeciwpożarowej, czyli czy spełnione zostaną odpowiednie odległości do istniejącej zabudowy na terenach sąsiednich lub do granicy działki;
  • istotnym jest dostosowanie do wymaganych odległości usytuowanie poszczególnych elementów zagospodarowania terenu, takich jak szambo szczelne, przydomowa oczyszczalnia ścieków, studnia, czy zbiornik na gaz, itp. Na działce sąsiedniej nie może być problemu ze swobodną lokalizacją podobnych obiektów czy domu. W innym przypadku sąsiad będzie zmuszony do odsunięcia się ze swoją inwestycją, a jego działka wówczas znajdzie się w obszarze oddziaływania.
  • Sąsiad może wstrzymać budowę naszego domu. Zastąpienie pozwolenia na budowę zgłoszeniem dla inwestora oznacza oszczędność czasu i mniejsze wydatki, ograniczenie biurokracji, a dla administracji mniej procedur, nie trzeba będzie sporządzać i rozsyłać w każdej sprawie decyzji administracyjnej i przeprowadzać weryfikację jej ostateczności. Administracja będzie jedynie reagować na pismo właściciela nieruchomości sąsiedniej, warto więc przez podjęciem decyzji o budowie domu wcześniej ustalić wszystko z sąsiadami. Unikniemy dzięki temu przykrych sytuacji, które tylko spowolnią budowę.

Budujemy ekologiczny dom: jak zacząć?

Projekt domu a prawo

Projektant sprawdza też, czy dla danej działki wskazane są inne przepisy odrębne dotyczące:

  • ochrony środowiska, krajobrazu czy ochrony przyrody. W tym miejscu warto nadmienić, że urząd może podjąć działania w celu określenia, jak inwestycja może wpłynąć na środowisko. Urząd może chcieć przeprowadzić takie postępowanie, jeśli działka znajduje się na terenie objętym ochroną przyrody. Urząd bada wtedy, czy inwestycja nie będzie szkodzić środowisku. O tym, czy konieczne jest przeprowadzenie takiego postępowania decyduje urząd, po tym jak zapozna się z projektem budowlanym. Jeśli urząd uzna, że postępowanie środowiskowe jest konieczne, inwestor musi złożyć wniosek o wydanie decyzji środowiskowej, a po jej otrzymaniu złożyć wniosek o pozwolenie na budowę. Nie wystarczy wtedy zgłoszenie budowy domu.
  • ochrony zabytków;
  • wytycznych urbanistycznych, dla dróg publicznych, prawa wodnego i innych.

Ważnym jest również to, iż znowelizowane Prawo budowlane znosi obowiązek załączania do projektu budowlanego oświadczeń o zapewnieniu energii, wody, ciepła i gazu oraz o warunkach przyłączenia do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych, oraz oświadczeń właściwego zarządcy drogi o możliwości dostępu do drogi publicznej (z wyjątkiem dróg krajowych i wojewódzkich, dla których takie uzgodnienia nadal będą konieczne). Spełnienie przez budynek warunków w zakresie podłączenia do mediów będzie weryfikowane na etapie zgłoszenia terminu rozpoczęcia robót budowlanych.

Kiedy projekt spełnia wszystkie przepisy ogólne i odrębne, a obszar oddziaływania mieści się w całości na działce, inwestor może wybrać drogę zgłoszenia, zamiast pozwolenia na budowę.

Dokumenty niezbędne do zgłoszenia budowy

Dokumenty potrzebne do zgłoszenia budowy dostępne są na stronie Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa oraz w odpowiednich placówkach urzędu Miasta i Gminy. Do zgłoszenia budowy potrzebne są następujące dokumenty:

  • zgłoszenie budowy,
  • projekt budowlany domu w czterech egzemplarzach,
  • zaświadczenie, które potwierdzi, że projektant ma odpowiednie uprawnienia do projektowania domów. Zaświadczenie musi być wydane przez właściwą izbę samorządu zawodowego (np. Izbę Architektów) i być aktualne na dzień, w którym został opracowany projekt,
  • oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  • decyzję o warunkach zabudowy, jeśli dla terenu, na którym znajduje się twoja działka nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
  • potwierdzenie zapłaty – jeśli część domu będziesz użytkować w innych celach niż mieszkaniowe, np. będziesz prowadzić sklep lub warsztat.

Urząd może wymagać dodatkowych dokumentów w nietypowych przypadkach. Warto wcześniej dowiedzieć się w urzędzie powiatowym albo urzędzie miasta, czy musisz dostarczać dodatkowe dokumenty.

Pozwolenie na budowę

W praktyce większość inwestorów wybiera starą drogę, a więc pozwolenia na budowę. Przed złożeniem wniosku należy sprawdzić, czy dla terenu, na którym znajduje się działka został ustalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. To czynimy już na etapie zakupu działki. Następnie przygotowujemy wszystkie potrzebne dokumenty wymienione powyżej.

Wniosek składamy w odpowiednim urzędzie powiatowym na terenie, którego znajduje się działka, na której planujemy wybudować nasz dom. W przypadku miast na prawach powiatu wniosek należy złożyć w urzędzie miasta. Jeśli działka znajduje się na terenie Warszawy, wniosek składamy w urzędzie dzielnicy. Jeśli działka znajduje się na obszarze o szczególnym statusie prawnym, wniosek składamy do wojewody.

Obszary o szczególnym statusie prawnym to:

  • morskie wody wewnętrzne, morze terytorialne, wyłączna strefa ekonomiczna, pasy techniczne, porty i przystanie morskie,
  • tereny zamknięte,
  • tereny, na których znajdują się zakłady górnicze.

Kiedy termin wydania pozwolenia na budowę się przedłuża?

Na decyzję pozwolenia na budowę czekamy do 65 dni od złożenia wniosku. Jednak często urzędy realizują sprawę szybciej. Termin może się też wydłużyć w następujących przypadkach:

  • jeśli we wniosku będzie brakowało jakiś informacji lub dokumentów. Urzędnik poinformuje i wskaże termin, do kiedy należy uzupełnić dokumenty. Jeśli tego nie zrobimy, urzędnik go nie rozpatrzy. W takiej sytuacji można złożyć zażalenie na tzw. bezczynność urzędu. Zażalenie składamy do wojewody. Jeśli nie zgadzamy się z decyzją wojewody, możemy złożyć skargę do sądu administracyjnego,
  • jeśli wniosek będzie niezgodny z przepisami prawa (np. budynek został zaprojektowany zbyt blisko drogi). Urzędnik poinformuje o tym i wskaże termin, do kiedy należy poprawić wniosek. Jeśli nie poprawimy dokumentów w tym czasie, urzędnik wyda decyzję odmowną. To znaczy, że nie otrzymasz pozwolenia na budowę. W takiej sytuacji można złożyć odwołanie. Odwołanie wysyłamy do wojewody. Musisz to zrobić maksymalnie 14 dni kalendarzowych od dnia, w którym dostarczona została decyzja odmowna. Następnie, jeśli zaistnieje potrzeba, można jego decyzję zaskarżyć do sądu administracyjnego.

Jeśli urząd powiatowy albo miasta zgodzi się na budowę domu, otrzymujemy:

  • dokument: pozwolenie na budowę,
  • projekt budowlany z pieczątkami urzędu.

Pozwolenie na budowę ważne jest przez 3 lata. Oznacza to, że pozwolenie na budowę traci ważność jeśli przez 3 lata od wydania pozwolenia nie zostanie rozpoczęta budowa domu lub zostanie przerwana budowa domu i ta przerwa będzie trwała dłużej niż 3 lata.

Piotr Sobański

Brak postów do wyświetlenia